Proč nekupujeme družstevní byty?

V inzerátu nižší cena. Na prohlídce stejná kuchyň, stejný balkon, stejný výhled jako u bytu v osobním vlastnictví. Tak proč družstevní byty nekupujeme?

Protože u investice nás zajímá i to, co přijde po podpisu smlouvy. Jak byt zaplatíme, komu ho můžeme přenechat k bydlení a jestli nám pomůže koupit další. A právě tady je mezi družstevním bytem a osobním vlastnictvím podstatný rozdíl.

1. Kupujete podíl. Byt vlastní družstvo.

U družstevního bytu kupujete družstevní podíl, se kterým je spojené právo na nájem konkrétního bytu. Vlastníkem bytu zůstává družstvo. Vy se koupí podílu nestáváte vlastníkem jednotky zapsaným v katastru. Tento rozdíl vysvětluje i Česká spořitelna v přehledu financování družstevního bydlení.

Podíl má samozřejmě hodnotu. Můžete ho převést na dalšího zájemce a můžete na jeho prodeji vydělat. Pro naši strategii ale chceme přímo vlastnit nemovitost. Chceme mít jasně dané, co kupujeme, jak s tím můžeme nakládat a co můžeme nabídnout bance jako zajištění.

2. Hůř se využívá financování pro růst portfolia

Finanční páka znamená, že do koupě zapojíte úvěr a nemusíte všechno platit ze svého. U bytu v osobním vlastnictví může banka za splnění svých podmínek vzít kupovanou jednotku do zástavy.

U družstevního bytu tuto jednotku sami zastavit nemůžete, protože vám nepatří. Hypotéku lze řešit zástavou jiné nemovitosti. Další možností je předhypoteční úvěr, pokud doložíte budoucí převod do osobního vlastnictví v termínu, který banka přijme. Konkrétní možnosti popisuje Česká spořitelna. Existují také úvěry na družstevní bydlení bez zástavy nemovitosti.

Financovat družstevní byt tedy jde. Jen se s ním pro naši strategii pracuje hůř. Pokud potřebujeme zastavit jiný byt, využíváme jeho zástavní hodnotu místo hodnoty toho, který právě kupujeme. Pokud kupujeme za hotové, necháváme v jedné investici vlastní peníze, které bychom jinak mohli rozdělit mezi více nákupů.

Stejně přemýšlíme o dalších letech. Když se byt zhodnotí, zajímá nás, zda půjde jeho vyšší hodnotu využít při financování další koupě. U družstevního podílu nemůžeme jednoduše počítat se stejným postupem jako u vlastní jednotky. A ani u osobního vlastnictví není další úvěr automatický: záleží na bance, příjmech i celkovém zadlužení.

3. Nájemník nestačí. Potřebujete znát i pravidla družstva.

Investor obvykle nechce v bytě bydlet. Chce ho obsadit a vybírat nájem. U družstevního bytu je ale sám nájemcem družstva a dalšímu člověku byt přenechává do podnájmu.

Před koupí proto potřebujeme vědět, jaké má konkrétní družstvo podmínky pro podnájem a stavební úpravy. Například zveřejněné stanovy SBD Poruba v článku 33 požadují pro podnájem písemný souhlas družstva.

Pro nás je důležité mít podmínky dlouhodobého obsazení vyřešené předem. Nechceme koupit podíl a teprve potom zjistit, za jakých pravidel může byt vydělávat.

4. Družstvo vás může vyloučit. Má to ale pravidla.

Tady už nejde jen o výnos. Zákon o obchodních korporacích připouští vyloučení člena například za závažné nebo opakované porušování členských povinností. U bytového družstva pak se zánikem členství v důsledku vyloučení zaniká i nájem bytu (§ 734).

Konkrétní příklad: stanovy SBD Poruba v článku 11 ukládají členovi umožnit po předchozím oznámení vstup k revizím a dalším potřebným pracím. Článek 20 počítá s vyloučením za závažné nebo opakované porušování členských povinností. Opakované odmítání řádně oznámené revize, například plynového zařízení, tak může představovat problém, který ohrozí členství. Záleží na okolnostech konkrétního případu. Zdroj: stanovy SBD Poruba, články 11 a 20.

Není to automatické vyloučení za jeden zmeškaný termín. Zákon zpravidla vyžaduje písemnou výstrahu a možnost nápravy; stanoví také výjimky. Člen má možnost podat námitky a obrátit se na soud. Postup upravují § 615 až 620 zákona o obchodních korporacích.

Pro nás je podstatné, že družstvo vůči členovi vystupuje zároveň jako vlastník a pronajímatel bytu. Na tomto vztahu stojí i jeho další využívání. Takovou závislost do našeho investičního portfolia přidávat nechceme.

Může družstevní byt přesto dávat smysl?

Ano. Pro někoho, kdo hledá vlastní bydlení, má dost vlastních peněz a rozumí fungování konkrétního družstva, může být zajímavou volbou. Jinak se dá posuzovat i koupě s dobře doloženým převodem do osobního vlastnictví. Věta „prý to brzy půjde převést“ nám jako podklad pro rozhodnutí nestačí.

Rozhoduje celý obchod: cena, financování, pravidelné platby, stav domu, pravidla družstva a možnosti dalšího využití. Samotná sleva proti bytu v osobním vlastnictví nám nestačí.

Co chceme od investičního bytu my

Chceme byt přímo vlastnit, dlouhodobě ho pronajímat a mít možnost pracovat s jeho hodnotou při dalších investicích. Proto se v Bytováku při nákupech soustředíme na byty v osobním vlastnictví.

Ani ty nekupujeme naslepo. Pořád prověřujeme dům, náklady, plánované opravy i fungování SVJ. Dobrá investice začíná tím, že rozumíte tomu, co kupujete, a víte, jak to zapadá do vašeho plánu.

Chcete investovat v Ostravě, ale zatím nevíte, jaký byt koupit? Ozvěte se nám. Probereme váš rozpočet, možnosti financování a to, co má investice splnit. Pak teprve má smysl vybírat byt.