Nová Cihelní. Skvělá investice nebo skrytá past?

Nové byty, pěkné vizualizace, uzavřený areál a dostupnost do centra Ostravy. Projekt Nová Cihelní má na první pohled všechno, co dokáže přitáhnout pozornost investorů. Jenže při koupi investičního bytu nerozhoduje jen to, co bude za vstupní branou. Důležité je i to, co najdete o ulici vedle.

Právě tam leží Jílová. Ulice, kterou osobně považuji za jednu z nejproblematičtějších v Ostravě. A podle mě podstatná informace pro každého, kdo tady zvažuje uložit několik milionů.

Nová Cihelní v Ostravě: co se do prezentace nevešlo

O projektu nedávno vyšel článek v Magazínu PATRIOT. Představuje proměnu Cihelní, investici přes miliardu korun a podporu vedení města. Zmiňuje se hlavně nové bydlení a investiční potenciál. O sousední Jílové se v něm ale nedočtete. Magazín PATRIOT

Člověk, který Ostravu nezná, si tak snadno odnese dojem, že našel perspektivní adresu a stačí si vybrat byt.

Já bych před výběrem dispozice doporučil udělat ještě jednu věc. Projít si okolí.

Na Jílové narazíte na zanedbané domy, některé zabedněné nebo bez oken, špínu a nepořádek. To je součást lokality stejně jako vzdálenost do centra. Jen na vizualizaci nového bydlení ji neuvidíte.

Cihelní a Jílová: sousedství, které můžete při prohlídce minout

Zrádné je, že na Jílovou nemusíte cestou na prohlídku vůbec narazit. Mezi projektem a touto ulicí je část s firemními areály. Přijedete, prohlédnete si nemovitost a stejnou cestou zase odjedete.

Pokud se neprojdete dál, zásadní část okolí vám může uniknout. Ulice se přitom na konci propojují. Z pohledu každodenního bydlení nejde o nějakou vzdálenou část Ostravy.

Investiční byt v Ostravě: oplocený areál nevyřeší celou lokalitu

Developer prezentuje Novou Cihelní jako uzavřený a bezpečný rezidenční areál. To může být pro část kupujících výhoda. Samo o sobě to ale neodpovídá na otázku, jak se bude žít za jeho hranicí.

Nájemník bude chodit na zastávku, do obchodu nebo večer domů.

Stejně bude přemýšlet i budoucí kupující, až se rozhodnete byt prodat. Nový interiér může zaujmout. Adresu ale nevyměníte.

Proto mi u investičního bytu nestačí výnos napsaný v tabulce. Zajímá mě také, kdo tam bude chtít bydlet, jak snadno najdu dalšího nájemníka a komu jednou nemovitost prodám.

Proměna Jílové: proč nečekám rychlé zlepšení lokality

Častý argument zní jednoduše. Postaví se nové byty, přijdou noví obyvatelé a okolí se postupně zlepší.

Může se to stát. Jen bych na tom nestavěl celou investici.

Stačí si projít data z katastru nemovitostí a zjístíte, že velká část domů na Jílové je od soukromých vlastníků. Město proto nemůže jednoduše rozhodnout o rekonstrukci celé ulice. V posledních letech se navíc i město několika domů i jednotek zbavilo v dražbě.

Kdyby město vlastnilo větší souvislou část domů, mělo by přímější možnost ovlivnit jejich stav a správu. Při větším počtu soukromých vlastníků záleží na jejich ochotě investovat, možnostech a vzájemné koordinaci.

Jeden developer může výrazně změnit vlastní areál. Proměnit celou okolní čtvrť je mnohem složitější úkol.

Podporu radnice proto chápu jako pozitivní signál. Jako investor ji ale nepovažuji za záruku, že se okolí změní během několika let.

Investiční příležitost na Cihelní musí dávat smysl cenou

Podobným projektům fandím. Ostrava potřebuje, aby se zanedbaná místa opravovala a vracel se do nich život. Chápu také investora, který koupí v horší lokalitě a počítá s jejím budoucím zlepšením.

Taková investice ale podle mě musí fungovat už při nákupu.

Pokud přebírám vyšší riziko lokality, chci ho mít zohledněné v ceně. Nakoupím výhodněji, přijmu nejistotu a když se lokalita zlepší, tak na tom vydělám.

U Nové Cihelní zatím takto přesvědčivou příležitost nevidím. U nabídek kolem 3,3 milionu korun za 1+kk, ze kterých jsem při svém hodnocení vycházel, bych si v Ostravě vybíral jinde.

Za podobné peníze bych raději koupil starší byt v lokalitě, kde lidé chtějí bydlet už dnes.

Byty na Palackého: podobný příběh už Ostrava zná

Připomíná mi to zkušenosti s byty na ul. Palackého. Opravená škola, která se předělala na byty. Pěkný interiér tam podle mé zkušenosti automaticky neznamená snadný pronájem nebo prodej.

U části nabídek pak vidím hlavně snahu oslovit dalšího investora, kterého přesvědčí očekávaný výnos. Byt tak může putovat mezi investory, aniž by se vyřešil původní problém s atraktivitou adresy.

Okolí Palackého mi přitom připadá lepší než okolí Jílové. Ani tam ale opravený dům nestačil k tomu, aby se z adresy stalo vyhledávané místo k bydlení.

Nová Cihelní: koupil bych tady investiční byt?

Za sebe bych při cenách, které jsem posuzoval, hledal jinde. Riziko okolí mi nepřipadá dostatečně vyvážené pořizovací cenou.

To neznamená, že projekt nemůže uspět. Znamená to, že bych při jeho doporučování chtěl stejně otevřeně mluvit o nové výstavbě i o sousední Jílové. Kupující by měl znát obojí ještě před rezervací.

V Ostravě se dá koupit skvělý byt. A taky pěkný průser. Rozdíl někdy poznáte až ve chvíli, kdy se projdete do vedlejší ulice.