Nové doporučení ČNB, aneb konec investorů v Česku?
V posledních dnech nám klienti často volají s obavou:
„Musíme rychle koupit ještě jeden byt. Od 1. dubna se mění podmínky a pak už to nepůjde.“
Ve většině případů je ale uklidňujeme.
Možnosti financování tu pořád jsou, jen se mění pravidla hry.
Od 1. dubna 2026 má začít platit nové doporučení České národní banky pro banky. Nejde o zákon, ale o jasný signál, jakým směrem se bude financování investičních nemovitostí dál ubírat.
Co ČNB vlastně doporučuje?
Změny se mají týkat hlavně investorů, kteří kupují třetí a další nemovitost.
Konkrétně:
LTV (výše úvěru k hodnotě nemovitosti) má klesnout
z 80 % na 70 %investor tak bude muset mít 30 % vlastních prostředků místo původních 20 %
DTI (celkový dluh k příjmům) se má snížit
z 9 násobku na 7 násobek čistého ročního příjmu
Jednoduše řečeno:
👉 víc vlastního kapitálu, menší prostor pro další úvěry
Co to způsobí v praxi ještě před 1. dubnem
Je velmi pravděpodobné, že nás do dubna 2026 čeká nákupní horečka.
Spousta investorů se bude snažit stihnout nákup za stávajících podmínek a urychlí svá rozhodování. Podobnou situaci jsme už několikrát viděli při změnách úrokových sazeb nebo při omezení LTV i během covidových opatření.
Krátkodobě to může:
zvýšit poptávku
zvýšit ceny nemovitostí
Je to opravdu konec pro investory?
Spíš ne. Ale konec jednoduchého investování pro každého to být může.
Důležitý detail je, že jde o doporučení pro banky, ne plošně závazné pravidlo.
Jak přísně ho jednotlivé banky zavedou, se teprve ukáže.
Navíc:
většina dlouhodobých investorů má už dnes bonitu z velké části vyčerpanou
často využívají jiné úvěrové produkty
nebo nakupují přes s.r.o., kde se tato doporučení neuplatňují
Zkušenější investoři si tímhle procesem prošli už několikrát.
Změní se nástroje, ne samotná hra.
Jaké jsou dnes reálné možnosti
Pokud to shrneme prakticky, investor má několik možností:
1. Stihnout nákup do 1. 4. 2026
Ještě za stávajících podmínek, pokud dává nákup smysl.
2. Využívat jiné úvěrové produkty
Ne vždy musí jít o financování přes klasickou hypotéku
3. Hypotéka bez nemovitosti
Některé banky umožňují úvěr schválit už teď
a vy pak máte 1–2 roky na nalezení vhodné nemovitosti stále za aktuálních podmínek.
Každá z cest má svá pro a proti a dává smysl jinému typu investora.
Závěrem
Nové doporučení ČNB není konec investování do nemovitostí.
Je to jen další připomínka, že:
investování není pro každého
vyžaduje plán, rezervy a trpělivost
a že jednoduché cesty prozatím končí
Ti, kdo investují dlouhodobě a systematicky, si cestu najdou i tentokrát.