Jak koupit investiční nemovitost pod cenou, když ostatní přihazují
Na první pohled to dnes může vypadat, že koupit investiční nemovitost za rozumnou cenu už téměř nejde. U většiny bytů se dnes často nestává, že by bylo možné jednat o slevě z kupní ceny. Naopak se kolem jednoho inzerátu většinou sejde více zájemců, makléř začne sbírat nabídky a výsledná cena se vyšplhá nad tu inzerovanou.
Výsledkem je, že:
investor nekupuje za cenu z inzerátu
výnos z investice se tím zbytečně zhoršuje
nákupní proces je časově náročnější, protože nemá smysl vždy cenu přeplatit
Trh investičních bytů pod tlakem
Pokud se nebavíme o ležácích ve vyloučených lokalitách, ale o investičních nemovitostech v Ostravských lokalitách, které dávají dlouhodobě smysl z pohledu nájmu a správy, realita trhu je dnes poměrně jasná:
kvalitních bytů je málo
zájemců je hodně
makléři se snaží prodat za nejvyšší cenu a zkoušejí aukce, příhozy a sběr nabídek
výsledná cena často převyšuje cenu v inzerátu
To ale neznamená, že už nejde koupit dobře. Jen to znamená, že nestačí otevřít Sreality jednou za týden a doufat.
1. Hlídací pes: kdo je první, často nepřihazuje
Základem všeho je rychlost a přehled.
V momentě, kdy se o bytě dozvíte pozdě, už často jen sledujete, jak se cena postupně zvedá.
Co se nám dlouhodobě osvědčuje:
Hlídací pes na Sreality.cz
Přímo na webu si můžete vytvořit účet a nastavit hlídacího psa. Nadefinujete si parametry nemovitostí, na které chcete upozornění dostávat. Notifikace přímo na webu jsou okamžité, je ale potřeba portál aktivně sledovat. E-mailová upozornění chodí pouze jednou denně, takže bývá často pozdě.
Visidoo.cz
Upozorňuje na nové nabídky téměř okamžitě po jejich zveřejnění. Investor tak získá náskok a může reagovat dříve než konkurence. Jde o placený nástroj s možností sedmidenního vyzkoušení zdarma.Manuální kontrola trhu každý den
Ano, část trhu dnes funguje stylem „aukce“. Pořád se ale objevují nabídky, kde makléř:
nechce čekat
nechce řešit deset zájemců
prodá tomu, kdo přijde první a je připravený
Vytrvalost, čas a rychlá reakce jsou v investování pořád obrovskou výhodou.
2. Na prohlídku jděte připraveni, ne jen „se podívat“
U bytů, kde je větší zájem, rozhodují detaily.
Makléř velmi rychle pozná, zda jste:
reálný kupující
nebo někdo, kdo se teprve rozkoukává
Pokud jdete na prohlídku mezi prvními, je velkou výhodou mít:
vyřešené financování
jasno v cenovém stropu
přehled o dalších krocích
V situaci, kdy je o investiční nemovitost více zájemců, makléř téměř vždy upřednostní kupujícího, který působí jistě, dokáže jednat rychle a nepřináší zbytečná rizika.
Tip z praxe:
Mějte předem ověřené, že Vám banka zafinancuje investiční byt v podobné cenové relaci. Často Vám to otevře dveře i tam, kde se ostatní teprve rozhodují.
3. Starší inzeráty jako investiční příležitost
Zatímco většina lidí sleduje hlavně nové inzeráty, zajímavé investiční příležitosti se často skrývají i mezi nabídkami, které jsou na trhu delší dobu. Důvodem přitom nemusí být špatná nemovitost, ale například špatné fotografie, minimum informací v inzerátu nebo příliš ambiciózní cena na začátku, kvůli které byl inzerát zveřejněný delší dobu a dnes může působit podezřele.
Postup, který se v praxi osvědčuje:
seřadit nabídky podle nejstarších
vybrat ty, které dávají investiční smysl
obvolat je a otevřeně se zeptat na prostor pro slevu
U takzvaných ležáků často platí, že už opadl prvotní zájem, prodávající je realističtější a makléř má větší chuť jednat. Právě tady se tak pořád dají vyjednat ceny, které dávají smysl z pohledu dlouhodobého výnosu.
4. Družstevní byty: méně konkurence, ale ne pro každého
Družstevní byty většina investorů automaticky přeskočí. Důvod je poměrně jednoduchý – družstevní podíl se špatně pákuje, což je přitom jedna z největších výhod investování do nemovitostí. Nelze jej klasicky financovat hypotékou ani využít jako zástavu pro další nákupy, a tím pádem ztrácí část investiční logiky.
Typické nevýhody družstevních bytů:
složitější nebo omezené financování
více administrativy
nutnost řešit převod družstevního podílu do osobního vlastnictví (pokud je to možné)
Na druhou stranu právě tyto překážky odrazují většinu zájemců, což vytváří zajímavý prostor pro ty, kteří se v problematice orientují.
Hlavní výhody, které u družstevních bytů dávají smysl:
nižší pořizovací cena oproti osobnímu vlastnictví
menší konkurence kupujících
možnost převodu do osobního vlastnictví u některých bytů
Ano, je s tím více práce a není to řešení pro každého. Pokud ale vycházejí čísla, lokalita dává smysl a existuje reálná možnost převodu do osobního vlastnictví, může jít o velmi solidní investiční nemovitost. Zvlášť v Ostravě, kde rozdíly cen mezi družstevním a osobním vlastnictvím bývají někdy výrazné, se zde občas dají najít zajímavé příležitosti.
5. Alternativní inzerce: nedívejte se jen tam, kde se dívají všichni
Jedna z nejčastějších chyb investorů je, že sledují výhradně server Sreality.cz. Jde sice o největší a nejznámější realitní portál s nejširší nabídkou, ale zároveň i s největší konkurencí. Přesto se čas od času zajímavé investiční nemovitosti objeví i mimo hlavní proud, často na méně očekávaných místech a někdy i za velmi zajímavou cenu.
Typické výhody alternativní inzerce:
nabídky často přímo od majitele
menší konkurence
případný prostor pro domluvu o ceně i podmínkách
Kde má smysl hledat:
Několik investičních bytů jsme koupili právě tímto způsobem – bez příhozů, bez aukcí a za cenu, která dávala smysl.
Shrnutí: Klíčová je trpělivost
Současný trh není jednoduchý.
U dobrých bytů se dnes často nesoupeří o slevu, ale naopak o to, kdo dá víc.
Pokud ale:
máte přehled o trhu v Ostravě
reagujete rychle
chodíte připraveni
díváte se i mimo hlavní proud
pořád dokážete koupit investiční nemovitost bez zbytečných příhozů. Mějte trpělivost a dříve nebo později se zajímavá nabídka objeví.