Práce s volnou zástavní hodnotou: pozor na možnou změnu LTV

Volná zástavní hodnota patří mezi oblíbené nástroje investorů do nemovitostí. S růstem ceny nemovitosti vlivem trhu nebo rekonstrukcí se zvyšuje její hodnota v bance a vzniká prostor pro další financování. Investor tak může pracovat s cizím kapitálem a rychleji rozšiřovat své portfolio.

Zároveň je ale potřeba počítat s tím, že podmínky bank se mohou v čase měnit. Následující příběh z praxe ukazuje, že ne vždy k lepšímu.

Po prvním odhadu stačilo doplatit 300 000 Kč

Jednalo se o první nemovitost v portfoliu, takže původně byl úvěr nastaven s LTV 90 %. Klient byl u banky dlouhodobý, využíval více produktů, nikdy se nezpozdil se splátkou a bance za roky spolupráce vydělal nemalé peníze.

Do banky jsme poslali žádost o uvolnění zástavy a rovnou i požadavek na aktuální odhad ceny nemovitosti od bankovního odhadce.

Po několika týdnech ladění podmínek přišla informace z banky:
aby bylo možné zástavu pokrýt zbývajícími nemovitostmi, je potřeba doplatit cca 300 000 Kč a snížit tím výši úvěru.

Dávalo to smysl.
Bance jsme dali zelenou k přípravě dokumentů.

Zlom, který nikdo nečekal

Po téměř měsíci ticha se banka znovu ozvala.
Místo připravených smluv ale přišla zpráva, která nás upřímně zaskočila.

Doplatek platí, ale nebude ve výši původních 300 tisíc.
Bude rovnou 1,3 milionu korun.

Bez podrobnějšího vysvětlení, bez kontextu.
„Takhle to prostě vyšlo.“

Vysvětlení banky

Začali jsme na banku tlačit a chtěli jasné zdůvodnění změny.
„Jste investor, máte více nemovitostí, takže se na vás nově aplikuje LTV 60 %.“

A tím to pro banku haslo.

Nezáleželo na historii klienta, na bezproblémovém splácení ani na dlouhodobém vztahu.
Rozhodující bylo zařazení do investorské kategorie a aktuální interní metodika.

Ponaučení na závěr

Tenhle příběh není o jedné konkrétní bance.
Je o tom, že výše LTV nemusí zůstat stejná po celou dobu jednání s bankou.

Investor musí počítat s tím, že banka bude vždy chránit hlavně sebe

A právě proto je klíčové:

• mít správně nastavené financování už od začátku

• být připravený na to, že banka může v průběhu chtít upravit i jiné podmínky, než jen úrokovou sazbu
  

Protože u investic do nemovitostí často nerozhoduje jen úroková sazba na začátku, ale jak se k vám banka zachová o několik let později.