Jak si prověřit nájemníka?

Na prohlídku přijde včas, byt se mu líbí a kauci prý pošle ještě dnes. Příjemné jednání je dobrý začátek. O tom, jestli bude nájem chodit i za půl roku, ale samo o sobě moc neříká.

U investičního bytu nás zajímá, kdo v něm bude bydlet, z čeho bude platit a jestli domluvené podmínky dávají smysl oběma stranám. Prověření nájemníka pomáhá snížit riziko. Stoprocentní jistotu vám nedá žádný registr ani potvrzení.

Jak tedy postupovat před podpisem nájemní smlouvy a kde už končí rozumná kontrola a začíná zbytečný zásah do soukromí?

1. Nejdřív si ujasněte, kdo a za jakých podmínek hledá bydlení

Na začátku stačí běžný rozhovor: od kdy chce zájemce bydlet, na jak dlouho, kolik lidí bude byt užívat a zda počítá s celkovými náklady. Nájem 14 000 Kč a bydlení za 18 000 Kč měsíčně jsou pro rozpočet dvě různé věci.

O konkrétní podklady žádejte až ve chvíli, kdy má jednání smysl. Kvůli domluvení první prohlídky nepotřebujete složku s občankou, výplatními páskami a údaji celé rodiny.

Před podpisem ověřte totožnost člověka, se kterým smlouvu uzavíráte, nahlédnutím do platného dokladu. Porovnejte ji s údaji ve smlouvě. Ověření totožnosti neznamená automaticky pořizování kopie dokladu. Zapisujte jen údaje potřebné pro konkrétní účel; rodné číslo není univerzální vstupenka k prověřování.

2. Příjem posuzujte spolu s náklady na bydlení

Otázka „Kde pracujete?“ nestačí. Podstatné je, zda má zájemce doložitelný příjem a zda mu po zaplacení bydlení zbývají peníze na běžný život a další závazky.

Podle situace může jako přiměřený podklad posloužit například:

• U zaměstnance: aktuální potvrzení o příjmu nebo relevantní části několika posledních výplatních pásek.

• U podnikatele: relevantní část daňového přiznání doplněná přehledem současných příjmů. Loňský obrat sám o sobě nevypovídá o penězích, které má dnes k dispozici.

• U jiného zdroje příjmu: přiměřené doložení důchodu, stipendia či jiného pravidelného příjmu. Pracovní smlouva na dobu neurčitou není jediná cesta, jak prokázat schopnost platit.

Nejde o povinný balík dokumentů pro každého. Zvolte nejméně invazivní způsob, který v konkrétní situaci postačí. Pokud zájemce dokládá příchozí platbu výpisem z účtu, nepotřebujete jeho kompletní útraty. Nesouvisející transakce a nadbytečné údaje může zakrýt.

Modelový příklad: nájemné 14 000 Kč, zálohy na služby 3 000 Kč a odhad energií 1 000 Kč znamenají bydlení za 18 000 Kč měsíčně. Při čistém příjmu domácnosti 38 000 Kč zbývá 20 000 Kč na ostatní výdaje. Teprve podle velikosti domácnosti a dalších závazků poznáte, jestli je takový rozpočet udržitelný. Uvedené částky jsou smyšlené.

Poměr nájmu a příjmu může být pomůcka, ale není to zákonem daná hranice ani záruka. Důležitá je i pravidelnost příjmů a rezerva při jejich výpadku.

3. Registry mají smysl. Jen musíte vědět, co ukazují.

Centrální evidence exekucí

Oficiálním zdrojem je Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR. Jde o veřejný, zpoplatněný seznam, ve kterém lze zjistit evidovaná exekuční řízení vedená soudními exekutory.

Evidence ale neobsahuje všechny dluhy ani všechny způsoby jejich vymáhání. Nenajdete v ní například výkony rozhodnutí vedené soudy ani exekuce vedené finančními orgány, orgány státní správy a samosprávy či zdravotními pojišťovnami. Negativní výsledek proto znamená, že jste v dané evidenci k danému dni nenašli záznam. Neznamená bezdlužnost.

Insolvenční rejstřík

Dalším zdrojem je veřejný insolvenční rejstřík Ministerstva spravedlnosti. Ukazuje insolvenční řízení a jejich průběh. Samotný výskyt jména nestačí: ověřte totožnost, stav řízení i obsah rozhodnutí. Zahájení řízení není totéž co rozhodnutí o úpadku a starý ukončený případ nepopisuje automaticky dnešní situaci.

U obou rejstříků dávejte pozor na shodu jmen. Výsledek přiřazujte ke konkrétnímu člověku až podle potřebných rozlišovacích údajů, například data narození. Záznam si nechte vysvětlit a vyhodnoťte jeho význam pro schopnost platit. Ani veřejně dostupné údaje nelze bez omezení shromažďovat a dál šířit.

Bankovní a nebankovní registry

BRKI, NRKI nebo SOLUS nejsou veřejný vyhledávač, do kterého může každý pronajímatel zadat cizí jméno. Přístup se řídí pravidly jednotlivých registrů. Například provozovatel BRKI vysvětluje, že informace z registru získávají oprávněné banky; člověk může požádat o svůj vlastní výpis.

Souhlas zájemce vám sám o sobě nezaloží přístup do libovolného registru. Pokud má v konkrétním případě smysl dobrovolně předložený vlastní výpis, zvažte jeho nezbytný rozsah. Kompletní úvěrová historie nemá být automatickou přílohou každé žádosti o pronájem.

4. Reference doplní obrázek, ale nejsou důkaz

Zájemce může nabídnout kontakt na předchozího pronajímatele. Předem se s ním domluvte, koho a proč oslovíte. Ptejte se věcně: chodilo nájemné včas, zůstaly po skončení nájmu nevyřešené závazky a jak proběhlo předání bytu?

Jedna pochvala ani jedna stížnost nerozhoduje. Kontakt může být neověřený a předchozí vztah mohl skončit sporem. Stejně tak člověk, který jde do prvního nájmu, žádnou referenci mít nemusí.

Totéž platí pro ověřování zaměstnání. Zaměstnavatel vám nemusí sdělit mzdu svého pracovníka. Neobcházejte zájemce a nevystupujte pod záminkou. Vhodnější je nejdřív řešit potřebný podklad přímo s ním.

5. Co si vyjasnit, když něco nesedí

Větší pozornost si zaslouží rozpory mezi sdělenými informacemi a podklady, nevysvětlené změny v tom, kdo má smlouvu podepsat, nebo tlak na předání klíčů ještě před dořešením podmínek. Nejdřív se doptávejte. Chyba v dokumentu nemusí být podvod.

Odmítnutí poslat kompletní výpis z účtu nebo kopii občanky samo o sobě není varovný signál. Nabídněte přiměřený způsob doložení potřebné informace. Pokud se nepodaří vyjasnit podstatný rozpor nebo doložit schopnost hradit konkrétní nájem, rozhodujte podle těchto skutečností, ne podle dojmu z člověka.

6. Praktický postup před podpisem

Prověření má být přehledné a přiměřené. Pro majitele investičního bytu doporučujeme toto pořadí:

1. Vyjasnit bydlení: termín, délku nájmu, počet uživatelů a všechny pravidelné platby.

2. Domluvit podklady: vysvětlit účel zpracování údajů a zvolit přiměřený způsob doložení příjmů.

3. Ověřit podstatné informace: totožnost, potřebné veřejné registry a případné dohodnuté reference. Zaznamenat datum a stručný výsledek, nikoli bezdůvodně celý osobní spis.

4. Vyjasnit rozpory: dát zájemci prostor pro vysvětlení a posoudit celek podle stejných věcných kritérií.

5. Připravit smlouvu a předání: doplnit nezbytné smluvní údaje, sjednat platby a jistotu a vyřešit předávací protokol.

Prověřením práce nekončí

Ještě před podpisem musí být jasné, kolik se platí, kdy jsou platby splatné, jak se řeší služby a kdy dojde k předání. U jistoty, běžně nazývané kauce, hlídejte zákonný limit: jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného bez služeb. Pravidla vysvětluje Ministerstvo pro místní rozvoj.

K předání připravte protokol se stavem bytu, měřidel a počtem klíčů, ideálně s fotografiemi. Předání navazujte na podepsanou smlouvu a splnění sjednaných podmínek. A pak hlídejte platby a případné potíže řešte včas.

Pro nás je výběr nájemníka součástí péče o investici. Podobně jako píšeme v článku Nemovitosti nejsou pasivní příjem. Dokud o ně nepečuje někdo jiný, dobrý výnos stojí i na každodenní správě.

Máte byt v Ostravě a chcete pomoct s jeho pronájmem? Podívejte se, jak řešíme správu a pronájem nemovitostí, nebo se nám ozvěte. Probereme konkrétní byt, náklady i způsob výběru nájemníka.